Проблема обманутых дольщиков

Проблема обманутых дольщиков

Проблема обманутых дольщиков всегда существовала. А в связи с кризисом ситуация только усугубилась. Несмотря на то, что все знают об этой проблеме, люди все же наступают на те же грабли и покупают квартиры еще на начальном этапе строительства, так как по деньгам выходит дешевле, да и надеются, что они не попадут в список обманутых дольщиков. Но не всем везет.

Точные цифры по количеству обманутых дольщиков определить сложно, но по официальным данным в 1 полугодии 2009 года было заморожено около 150 жилых домов, то есть примерно 10 000 квартир.

На примере 2004 – 2005 годов и застройщики, и местные администрации поняли, что дешевле и эффективнее новостройки не замораживать, а достраивать. «Кроме того, большинство замороженных в кризис объектов находилось на «бумажной» стадии, продажи в них еще не велись. Да и для того чтобы проблема обострилась, необходим инкубационный период. Поэтому некоторые из наиболее «перспективных» новостроек смогут перейти в категорию «проблемных» только в следующем году. Но по нашим прогнозам, объем их будет незначителен, и новой волны обманутых дольщиков не последует».

Случай из жизни

Сказать точно, у какой компании лучше приобрести, никто не берется. Оно и понятно – никто ни от чего не застрахован. Например, в Подмосковье в городе Троицк был случай, когда застройщик выполнил всю работу, вот-вот уже жильцам должны были сдать, а так как рядом с этим же объектом строила дом другая компания, которая разорилась еще на начальном этапе строительства, то первый застройщик не смог сдать квартиры. А все потому, что это небезопасно и по закону не положено сдавать в таких ситуациях. Проходят годы, а люди никак не могут получить свои квартиры. Когда-то они заплатили за однокомнатную квартиру 30 тысяч долларов, которая теперь стоит в несколько раз дороже. Они ждут и надеются, что когда-нибудь им удастся поселиться в своих квартирах…

В подобных случаях обязательно следует обращаться с иском в суд. Кроме того заметим, что также существуют различные общественные организации ("Комитет пострадавших дольщиков", "Всероссийское движение пострадавших дольщиков") и Комиссия Государственной Думы РФ по защите прав обманутых дольщиков.

Самый надежный застройщик - это организация, которая привлекает деньги граждан по договорам долевого участия в соответствии с Законом №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года.

Заметим, что договор долевого участия в строительстве на сегодняшний день является самым надежным гарантом соблюдения интересов покупателей. За последний год объектов продающихся по этой схеме значительно прибавилось.

Закон

Закон об участии в долевом строительстве содержит определенные гарантии защиты дольщиков от недобросовестных застройщиков. Например, в договоре долевого строительства прописаны гарантии качества завершенного строительством дома, штрафные санкции по отношению к застройщику при невыполнении им своих обязательств, право дольщика в любой момент забрать внесенные деньги с процентами.

Если застройщик продает квартиры по 214-ФЗ, то это открывает дополнительные возможности проверки его надежности. По закону застройщик обязан предоставить любому обратившемуся лицу учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации застройщика, свидетельство о постановке на налоговый учет,
KupiVip - эксклюзивные бренды по клубным картам
реклама
утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, распределение прибыли и убытков за последние три года, аудиторское заключение за последний год предпринимательской деятельности.

Если вы заключаете с застройщиком договор долевого участия (ДДУ), то по вашему требованию застройщик обязан также предъявить разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование (ТЭО) проекта, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, проектную декларацию. Если по каким-либо причинам представители застройщика отказываются предоставить соинвестору копии этих документов или всячески затягивают процесс, то должны возникнуть сомнения в надежности застройщика.

«Серые» схемы

После вступления в силу закона №214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов возникло множество схем покупки квартир в новостройках, действующих в обход требованиям закона:

- Предварительный договор купли-продажи;

- Вексельная схема и др.

Наиболее распространенная на первичном рынке схема - использование предварительного договора купли-продажи квартиры с последующим подписанием на этапе сдачи дома ГК основного договора купли-продажи. Данная схема более удобна для застройщика. Причиной этого является тот факт, что по предварительному договору купли-продажи все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком. После того, как застройщик получит разрешение, всю необходимую документацию и достроит дом, он заключит с гражданином основной договор купли-продажи готовой квартиры.

Что касается вексельной схемы, то застройщики, чтобы явно не нарушать закон, деньги занимают у граждан под вексель. Суть этой схемы в том, что с гражданином, который хочет приобрести квартиру, вместо договора долевого участия, заключается два договора — предварительный договор купли-продажи (или соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. По нему покупатель не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя. По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать.

Как избежать обмана

Если сравнивать многоэтажное строительство с коттеджным, то в первом случае риски гораздо выше. Многие говорят про обязательную поддержку государством изменения механизма финансирования строительства. Но, в первую очередь, самому покупателю необходимо отнестись внимательно к покупке жилья в новостройке». Действительно, так оно и есть. Сначала нужно изучить закон, затем собрать максимальное кол-во информации о застройщике и о риэлторе, через которого планируете приобрести жильё, а также анализировать стоимость кв.м. в аналогичном типе дома в том же районе, в котором планируете совершить покупку. Слишком низкое ценовое предложение должно вас насторожить.  На сегодняшний день практически любую информацию можно найти в интернете. Необходимо обязательно прочитать отзывы людей по предыдущим объектам застройщика и риэлтора, а также отзывы по текущему объекту. Сейчас многие новые дома или микрорайоны создают собственные сайты, где на форумах можно узнать объективную картину о тех компаниях, которым Вы собираетесь отдать свои сбережения в обмен на недвижимость.

Кроме того, обязательно нужно обращать внимание на степень готовности дома, на соблюдение сроков строительства. Если дом уже возведён и сдан госкомиссии, то Ваши шансы быть обманутыми гораздо ниже, чем на начальном этапе строительства.

Уточните, как застройщик и риэлтор ведут учет проданных квартир. Это поможет Вам оценить риск двойных продаж квартир. Не постесняйтесь попросить посмотреть реестр проданных квартир в Вашем доме, убедитесь, что Ваша квартира ещё не продана.

Для того чтобы максимально обезопаситься от проблем с задержкой сроки сдачи объектов нужно ориентироваться на ДДУ. И помните, что любые «серые» схемы увеличивают Ваш риск в итоге остаться и без денег, и без недвижимости.