Справедливое жилье
Сорокин Михаил Николаевич
Президент Дальневосточного объединения строителей,
Депутат Законодательной Думы Хабаровского края,
Член фракции партии «Справедливая Россия»
Глава 40 Конституции Российской Федерации гарантирует гражданам России жилище. Следовательно, справедливо иметь жилье каждому гражданину страны, раз это записано в Конституции. А что происходит на самом деле? Как правительство обеспечивает гарантированные Конституцией права граждан? Как можно решить вопрос обеспечения всех нуждающихся в жилье дальневосточников? На все эти вопросы я попробую ответить.
По данным ЮНЕСКО, к 2025 году на Дальнем Востоке при сохранении существующих демографических тенденций почти из 7 млн останется 4,7 млн жителей. А уже к 2050 году — максимум 4 млн. Кроме того, в настоящее время в Дальневосточном федеральном округе количество вводимого жилья повышается незначительно, а дома, построенные 30–40 лет назад, ветшают в опережающих строительство темпах . Одним из следствий является массовая миграция населения с территории ДФО. Миграционный отток с Дальнего Востока России, начиная с 1991 года, составил более 1,5 миллиона человек, а это более 30%. Исследования показали, что наряду с проблемами здоровья и образования, в числе наиболее значимых для россиян является обеспеченность жильем. Программа «Доступное и комфортное жилье гражданам России» — одна из важнейших среди национальных проектов. Она лидирует в общественном мнении и в средствах массовой информации.
Чем объясняется столь пристальное внимание к этой проблеме? Насколько удовлетворяют наших сограждан их жилищные условия? Каковы перспективы у них в улучшении своего жилья? Возможно ли «переломить» ситуацию с помощью мер, предлагаемых проектом «Доступное и комфортное жилье гражданам России» и программой «Жилище», составляющих основу новой национальной жилищной политики?
Чтобы ответить на эти вопросы, рассмотрим структуру занимаемого россиянами жилья.
Как показывает исследование аналитиков, более 15% населения страны (т. е. около 20 млн человек!) по существу ютятся в жилище, малопригодном для жизни. Понятно, что сами они решить проблему не смогут — 77% из них относятся к категории бедных, им денег хватает только на текущие расходы. Они также не смогут рассчитывать на получение бесплатного жилья от государства: большинство из них имеют 12 и более кв. м жилой площади на человека (зачастую в «хрущобах») и, следовательно, по существующим нормативам, не могут претендовать на «бесплатное» жилье.
Граждане, воспользовавшись правом на приватизацию (практически три четверти проживающих в отдельных квартирах — их собственники), которая давала какой-то стартовый капитал, могли бы улучшить жилищные условия, однако, став собственниками жилья, они автоматически оказались вынуждены сами обслуживать свою собственность. При этом государство обязательств по своевременному ремонту частного жилья не выполнило, у большинства россиян денег для ремонта нет, жилищный фонд продолжает ветшать, а проблемы — обостряться.
Ипотека — ее возможности и границы. Ипотека не обеспечивает решение всех вышеперечисленных вопросов. Но, как предпосылка выхода из создавшегося тупика в части приобретения нового жилья, она имеет немалое значение.
Одна из центральных задач национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» — создать к 2010 году условия для того, чтобы треть населения страны смогла самостоятельно решать свою жилищную проблему, провалилась. Поскольку, если иметь в виду только «сторону» получателя ипотечного кредита, нужны как минимум три условия. Во-первых, желание его взять; во-вторых, возможность его погасить; в-третьих — признание банком этой возможности у заемщика.
Как получить ипотечный кредит? Чтобы «влезть в долговую кабалу» на много лет (а именно так воспринимают ипотеку россияне), обрекая себя на значительные жертвы с точки зрения текущего потребления, нужно быть активно неудовлетворенным своими жилищными условиями. Наше население в основной массе пока не в состоянии потянуть такую услугу, как ипотечное кредитование. Самое опасное, что многие молодые и трудоспособные люди сегодня никак не могут рассчитывать на приобретение нормального жилья. Это совершенно ненормально для цивилизованного общества, более 65 лет живущего без войны. От этого страдает демографическая ситуация в стране.
Общий объем жилищного фонда России — 2,85 млрд кв. м (19 млн жилых строений). Однако из них: 62,1 процента старше 30 лет, 3,1 процента (88,7 мл. кв. м) — это ветхий и аварийный фонд, в котором проживают более 2,5 млн человек. Более 15 млн человек проживают в панельных зданиях, построенных в 50–60 годах, около 40 млн — в неблагоустроенных квартирах. Средняя обеспеченность жильем в России составляет 19,7 кв. м на человека. Это в 2–3 раза меньше, чем в развитых странах (например, Мадрид — 24, Париж, Лондон — 32, Стокгольм — 40 кв. м на человека).
Таким образом, не бедность сама по себе, а объективные препятствия мешают заработать на улучшение своих жилищных условий. Это является для граждан главным основанием требовать от государства поддержки в этой сфере. Не случайно две трети населения России считают, что правом получения бесплатного жилья должны обладать многодетные семьи и сироты, т. е. те, кто лишен жилья, явно не сможет на него сам заработать, и находится в зоне высокого риска. Такая позиция россиян вполне соответствует национальным интересам, откликается на задачи улучшения демографической ситуации, сокращения базы криминалитета среди молодежи и является при этом вполне «адресной». То есть, население демонстрирует в этой области большую готовность мыслить по-государственному, чем само государство.
Формирование и реализация государственной политики, направленной на решение жилищной проблемы, в настоящее время определяется федеральной целевой программой «Жилище» 2002–2010 гг. Программа устанавливает основные количественные приоритеты:
сокращение времени ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами с 15–20 лет до 5–7 лет, а также обеспечение уровня доступности приобретения жилья, при котором средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. метра будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за 3 года. В настоящее время Программа включает 9 подпрограмм:
1. Государственные жилищные сертификаты;
2. Обеспечение жильем граждан Российской Федерации, подлежащих отселению с комплекса «Байконур»;
3. Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного фонда;
4. Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации;
5. Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф;
6. Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в Российской Федерации;
7. Обеспечение жильем молодых семей;
8. Обеспечение жильем граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей;
9. Мероприятия по обеспечению жильем отдельных категорий граждан.
Федеральная целевая программа (ФЦП) — Гражданам России доступное комфортабельное жилье к 2010 году — должна была решить задачу обеспечения жильем наиболее нуждающихся в жилье граждан, но с трудом удается решить проблему обеспечения жильем участников войны. Возможно, одна из причин торможения в размытой формулировке программы. Что значит доступное? Одному гражданину доступно жилье в миллионы долларов, а другому и за десять тысяч долларов не купить никогда. Но парадокс проблемы заключается в том, что те, кому больше всего необходимо жилье, как раз и не купят его в связи с низким уровнем жизни.
А как быть тем, кто живет в ветхом и аварийном жилье? А с теми, кто не тянет и на общепринятое доступное жилье? Для этой категории граждан существуют социальные программы, а мы предлагаем для них строить больше, так называемых доходных домов, то есть квартир и (или) домов в найме.
Президент России Дмитрий Медведев в начале своего президентства дал понять, что не отказался от мечты переселить россиян в коттеджи площадью от 70 до 120 кв. м и ради этого готов пойти войной против собственной армии и ученых. По его словам, «миллионы гектаров» неиспользуемых земель будут изъяты у Минобороны, Академии наук и Минсельхоза, проданы на рынке и застроены «целыми городами с несколькими тысячами домов (каждый)». И назвал две фантастические цифры: 2009-й — год начала такой застройки, и 20 000 руб. — стоимость квадратного метра такого жилья (то есть средняя цена индивидуального дома с учетом 20-процентной маржи девелопера составила бы примерно 2,4 млн руб., примерно на треть ниже средней по России). Но ничего этого пока не произошло. Военные, собственно, уже сказали, что практически все земли армии необходимы, и вряд ли ученые полезут за словом в карман, когда будут обосновывать ценность своих владений для науки и инновационной экономики. А пока очень велика зависимость инвесторов и строителей от местных администраций при выделении земельных участков под застройку. У нас на Дальнем Востоке, при самой низкой плотности населения в мире, трудно получить землю под застройку. Чиновники, которые допущены к выделению земли уже давно самые лакомые куски раздали аффилированным лицам, а те перепродают эту землю втридорога на вторичном рынке.
Требуют срочного решения проблемы, связанные с получением исходно-разрешительной документации (ИРД), согласованием и проведением экспертиз градостроительной и проектной документации. Не применяются конкурентные процедуры предоставления участков на торгах. От подачи заявки на предоставление земельного участка под строительство до утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права на объект недвижимости проходит от 1,5 до 3,5 лет. В этом процессе может быть задействовано от 25 до 40 различных инстанций, в которых надо получить до 2 сотен подписей. По оценке Счетной палаты РФ в хабаровском крае разрешение на строительство затягивается до 600 дней. Все это в конечном итоге приводит к удорожанию строительства и повышению цены продаваемого жилья.
Где же выход? Какое жилье нужно строить, чтобы оно было действительно доступное? Однозначный ответ — малоэтажное. Сложившийся в XX веке и по инерции продолжающийся сегодня тип российской урбанизации — большой город с многоэтажными микрорайонами — устарел и бесперспективен в веке двадцать первом. Всё это в целом обозначает полный градостроительный тупик. Себестоимость строительства многоэтажного дома всегда дороже малоэтажного. Если кто-то попытается доказать обратное, то слукавит, рассчитывая на некомпетентность основной массы населения в экономике строительства. Поэтому мое глубокое убеждение — необходимо строить индивидуальные дома. Правильный курс градостроительства — двухэтажная Россия. В течение двадцати ближайших лет мы должны кардинально изменить лик страны, по существу создав новую усадебную Россию. На смену многоэтажному панельному массовому строительству со скученной застройкой, сегодня требуется принципиально новый и альтернативный тип — усадебно-поместный.
На практике малоэтажное жилье не только строить дешевле, но и комфортность его всегда выше сопоставимой городской квартиры. Если хотите, это компромисс — доступное и комфортабельное жилье. Свой дом на своей земле — это, я считаю, и есть национальная идея. Сегодня много достойных публикаций по усадебной урбанизации. Об этом хорошо, например, написали Александр Кривов и Юрий Крупнов в книге «Дом в России, национальная идея». Замечательная книга о родовом поместье, усадьбе, о том, как помочь людям устроить более здоровую, полноценную жизнь в оборудованных по последнему слову техники сельских усадьбах и небольших городках. Убедительно доказывается реалистичность этого предложения и возможность его использования в качестве национальной идеи.
Более 30 лет назад в Хабаровск приезжал А. Н. Косыгин, который был тогда главой правительства СССР. В то время был бум многоэтажного домостроения. Все строители докладывали о своих успехах и проблемах. Он слушал, слушал и говорит (не дословно, конечно, со слов очевидцев) — не то мы делаем, это мода (он имел в виду многоэтажки), которая пройдет, а надо строить индивидуальные дома, чтобы люди жили на своей земле.
В итоге получили то, что получили. Людей заселили в многоэтажки, а они все равно тянутся к земле — так началась дачная история. Народ ломанулся на дачи, строил, как мог, но это был свой домик (чаще всего скворечник) на своей земле.
Главное — территорию города невозможно дальше уплотнять. Многоэтажное строительство в плотно застроенном городе уже привело к транспортному коллапсу в Калининграде, Владивостоке и Москве. Эта же участь ждёт Хабаровск, если не рассредоточить из центра население и предприятия. Необходимо переходить в развитии города на метод агломерации (агломерация — слияние в единое городское поселение многих населённых пунктов).
Де-факто у нас все окружение Хабаровска уже можно считать агломерацией, поскольку большинство людей ежедневно ездят в город работать. На селе нет достойной работы специалистам с высшим образованием, бывшим военным и т. д. Земли поселений составляют в РФ сегодня около 1% территории, в том числе земли застройки населенных пунктов — около 7,5 млн га или менее 0,4% от площади земель РФ. Сравнение этого показателя с зарубежными странами показывает различие в десятки раз: от 8,5% и 11,8% соответственно в Польше и Германии до, примерно, 20% в Англии. Много заброшенных земель сельхозназначения. Ещё одно сомнение — по поводу связанного с этим выведения из оборота больших сельскохозяйственных площадей, легко разбивается с помощью того общеизвестного факта, что основным источником продовольствия в России давно стали приусадебные участки. Значит, земля под малоэтажное строительство в пригородах не выпадает из сельхозоборота, а наоборот, наращивает продуктивность. Но построить доступный дом — это еще полдела. Необходимо решать малоэтажную застройку комплексно. Практически все малоэтажные застройки вокруг Хабаровска не имеют социальной инфраструктуры. Это не для простых людей, когда в детский сад, школу, магазин необходимо ездить за тридевять земель. А скорая помощь никогда туда не доедет — там нет ни улиц, ни дорог.
Комплексная застройка предполагает компактное поселение из 800–1000 и более малоэтажных домов на 4–5 тысяч жителей, из них 10% доходных домов (дома или квартиры в найме для привлечения педагогов, тренеров и врачей и других специалистов).
Поселение должно быть со всей социальной инфраструктурой, в том числе: школа на 800–1000 мест, библиотека, детские сады с пешеходной доступностью 800 м; физкультурно-оздоровительный и культурно-развлекательный комплексы с плавательным бассейном, фитнес-клубом, кинотеатром; детскими спортивной, музыкальной и хореографической школами; эстетический центр, медицинский пункт с неотложкой; аптека; продовольственный магазин, универсальный магазин, почтовое отделение, отделение Сбербанка, опорный пункт милиции, парикмахерская, кафе-бар, оптоволоконная связь и быстрый Интернет, комплексная охрана поселения, регулярное автобусное сообщение с городом.
Для осуществления цели массового строительства разработаны наиболее рациональные проекты домов, ориентированные на индустриально возводимые конструкции в одном, двух уровнях, с инновационными энергосберегающими технологиями, а это значит — с доступным содержанием. Доступное малоэтажное жилье предполагает индивидуальный дом размером от 70 до 120 кв. м общей площади (в зависимости от состава семьи) с приусадебным участком 10–15 соток. Стоимость квадратного метра такого жилья предполагается до 30 тыс. рублей за кв. м — под ключ, с социальной отделкой. У нас разработаны проекты растущего дома, когда гражданин приобретает отделанный под ключ первый этаж, а мансардный этаж — пока как чердак. При желании, хозяин дома всегда сможет расширить вдвое жилплощадь, достроить второй этаж своими силами. Так мы добиваемся удешевления первичного жилья для семей с низким достатком.
Участники Проекта намерены использовать в основном индустриальный каркасно-модульный метод массового строительства, который наиболее применим к малоэтажному домостроению и предусматривает высокие темпы строительства. Индустриально возводимый дом на подготовленный фундамент монтируется (коробка под крышу) в течение 7–10 дней бригадой из 3–5 человек. 10– 12 бригад в месяц поставят 40–50 домов. Стоит такой комплект с монтажными работами (коробка без сетей и отделки) — 10–12 тыс. руб. за кв. м. Хорошо организованная система менеджмента и индустриальный метод строительства участников Проекта позволит на подготовленном участке за один год построить поселение из 1000 и более индивидуальных домов со всей социальной инфраструктурой. В Хабаровске есть умельцы, которые сделали хороший дом из сэндвич-панелей, защитили его и получили сертификат соответствия. Он теплый, экономичный и быстровозводимый. Стоимость такого жилья ниже сопоставимой квартиры в многоэтажке, а его содержание за счет применения энергоэффективных технологий значительно ниже стоимости коммунальных услуг городской квартиры. Необходимо развивать такие технологии для массового строительства доступного жилья.
Инициатором развития индустрии малоэтажного домостроения в крае стало Дальневосточное объединение строителей. Разработана концепция развития индустрии малоэтажного домостроения, подготовлена концепция пилотного проекта самодостаточного малоэтажного поселения комплексной застройки. Но пока не можем найти компактный участок земли — министерство строительства Хабаровского края уже два года открещивается отписками — якобы земельного участка под комплексную застройку нет. Но если в природе земля есть, значит она кому-то принадлежит? Следовательно, надо разобраться — кому все роздано.
Под этот проект у нас есть договоренности по газификации и установке инновационных энергоэффективных силовых установок, которые дадут значительное снижение тарифов ЖКХ.
Мы приглашаем правительство Хабаровского края участвовать в масштабном проекте комплексного малоэтажного строительства, который будет модельным и его можно будет дуплицировать на Дальнем Востоке и не только. Мы даже не просим денег, мы даем возможность приобрести политический капитал, участвуя в проекте.
С целью осуществления пилотного проекта комплексной застройки мы формируем организационные и правовые механизмы реализации масштабной инвестиционно-строительной инициативы развития индустрии малоэтажного домостроения на основе кредитных и кооперированных источников финансирования, государственно-частного партнерства.
Мы — адекватные люди и отдаем себе отчет, что для реализации проектов развития малоэтажного жилищного строительства нужны средства. Как мы убедились, простые люди в большинстве своем не имеют возможности приобрести или построить свой дом. Поэтому предлагаем новый инструмент для решения жилищной проблемы на Дальнем Востоке. Так, в январе—апреле 2008 года в рамках работы межведомственной комиссии при полномочном представителе президента Российской Федерации в Дальневосточном федеральном округе по вопросам переселения и миграции (председатель Ю. В. Крупнов) был инициирован и рассмотрен проект введения государственного жилищного сертификата дальневосточника (ГЖСД) по обеспечению жильем граждан Российской Федерации, постоянно проживающих на территории Дальневосточного федерального округа и/или прибывших в Дальневосточный федеральный округ на постоянное место жительства.
Этот проект поддержали главы всех субъектов (губернаторы) Дальневосточного федерального округа. Опыт реализации программы «Жилище» позволяет сделать вывод о том, что наиболее эффективное использование средств федерального бюджета, предназначенных для выполнения установленных законом обязательств государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, достигается, если эти средства направляются в виде адресных целевых субсидий, в форме государственных жилищных сертификатов. Введение ГСЖД позволит не только оптимизировать демографическую ситуацию на Дальнем Востоке, но и даст дополнительный импульс развитию строительства.
Суть Государственного жилищного сертификата дальневосточника состоит в предоставлении жилья на льготных условиях, основная часть стоимости которого будет оплачиваться государством из средств федерального бюджета на 50% и остальные 50% оплачивает субъект федерации и соискатель (10–25%, в зависимости от доходов семьи). Механизм ГЖСД предусматривает дифференцированное предоставление субсидий гражданам ДФО, считая приоритетными молодые семьи и ту часть населения, которая готова приехать, укорениться и создать семью на Дальнем Востоке. Я уверен, что введение Государственного жилищного сертификата дальневосточника прекратит отток населения из ДФО и может превратить Дальний Восток России в привлекательное, удобное место для жизни людей.
Не вызывает сомнений, что большинство дальневосточников поддержит наши инициативы. Справедливо иметь жилье и жилье в 21 веке должно быть доступным, как телевизор.
«ДФОбзор». FAR EAST REVIEW.
(Сборник информационно-аналитических материалов)
газеты «Комерсантъ. Дальний Восток», июнь 2010 года,
Издатель – ООО «Издательский дом «Гранд Экспресс», г. Хабаровск
Комментарии: