ЖСК-7Я
05.05.2014
ПРОЕКТ
Концепция
комплексной малоэтажной застройки
для многодетных семей ЖСК-7Я
Введение
В ситуации демографической катастрофы и крайне неэффективной градостроительной политики уникальным шансом является эффективная реализация законодательства РФ о бесплатном выделении многодетным семьям земельных участков с необходимым инфраструктурным обеспечением.
Так, на 10 января 2014 года в Хабаровском крае поставлены на очередь по предоставлению земельных участков для многодетных граждан - 16662 (всего предоставлено за 2012 - 2013 гг. - 3044 участков). В том числе в Городском округе город Хабаровск - 10093 (предоставлено - 1471), Городском округе город Комсомольск-на-Амуре -2 197 (предоставлено - 494), Хабаровский район - 2 697 (предоставлено - 309), Амурский район 343 (предоставлено - 155), район им. Лазо - 406 (предоставлено 113), Ульчский район - 40, а предоставлено всего - 2. Менее сложная ситуация в остальных районах. Считаем, что необходимо отсталую практику крайне медленного выделения отдельных земельных участков незначительному количеству многодетных семей дополнить новой практикой проектирования и строительства десятков специальных городков (малоэтажных поселений в пригороде Хабаровска) для многодетных семей - своего рода городов демографического будущего.
1. Обоснование соответствия Проекта приоритетным задачам социально-экономического развития Российской Федерации.
Проект соответствует приоритетным задачам социально-экономического развития страны. Президент России В.В. Путин в своем декабрьском, 2013 года, послании сказал следующее: "Хочу напомнить, что один из лучших показателей рождаемости в нашей стране фиксирован в конце 80-х годов. И тогда же был достигнут пик жилищного строительства. Сегодня жилищная политика вновь должна стать одним из решающих факторов демографического развития. Правительство уже определило подходы к реализации программы строительства доступного жилья. В её рамках до конца 2017 года планируется дополнительно построить не менее 25 миллионов квадратных метров жилья со всей социальной инфраструктурой. Чтобы семьи со средним достатком могли улучшить свои жилищные условия. Я предлагаю назвать эту программу «Жильё для российской семьи». Это и есть команда к действию.
Основной документ федерального уровня, определяющий социальный статус многодетной семьи - Указ Президента РФ 5.05.1992 г. №431 "О мерах по социальной поддержке многодетных семей", в соответствии с которым определение категории семей, которые относятся к многодетным и нуждаются в дополнительной социальной поддержке, с учетом национальных и культурных особенностей в социально-экономическом и демографическом развитии региона предоставлено субъектам РФ.
Особое внимание правительства страны к многодетным семьям объясняется продолжением осуществления мероприятий по стабилизации демографической ситуации в стране и может рассматриваться как механизм оказания дополнительной поддержки многодетных молодых семей репродуктивного возраста с целью создания условий для комфортной жизнедеятельности таких семей.
В соответствии с разъяснениями Минрегионразвития РФ, изложенными в "Информации по порядку проведения конкурсного отбора субъектов Российской Федерации для участия в 2013 году в подпрограмме "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2011-2015 годы", изменения в части расширения категории молодых семей, подлежащих первоочередному включению в список молодых семей - участников Подпрограммы, внесенные в пункт 21 Правил постановлением Правительства Российской Федерации от 22 ноября 2012 г. № 1204, будут применяться при формировании указанного списка на 2014 год. В развитие федеральных программ, Постановлением Правительства Хабаровского края от 11 ноября 2011 г. N 377-пр, утверждены Правила направления средств (части средств) краевого материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий.
Весь этот комплекс мер позволит превращать многодетные семьи, большинство из которых не просто «нормальные», но и с наиболее жизнеутверждающими ценностями, в демографический и градостроительный авангард страны. А для этого строить для них шикарные городки - города демографического спасения и развития России.
2. Характеристика и прогноз развития Проекта
Мы исходим из того, что положительная практика показала, что строительство малоэтажного дома обходится вдвое дешевле сопоставимой квартиры в многоэтажном доме города Хабаровска, а его содержание (платежи ЖКХ) вдвое дешевле той же квартиры. Так, например, стоимость дома 100 кв.м. обойдется сегодня примерно в 3 - 4 миллиона рублей, а квартира в городе такой же площади более 8 миллионов рублей. С развитием индустрии малоэтажного домостроения можно строить еще дешевле - 20 -25 тысяч рублей за кв.м. Становится очевидным - если мы хотим, чтобы стоимость квадратного метра жилья в Хабаровском крае была ниже, то необходимо переходить в большей степени к строительству малоэтажного жилья.
Главной целью в области жилищного строительства Хабаровского края в ближайшие годы должно быть развитие индустрии малоэтажного строительства. За основу предлагаем взять Программу «Дом дальневосточника», подразумевающую строительство сети новых современных малоэтажных городков (поселений) комплексной застройки комфортного и экономного жилья со всей инженерной и социальной инфраструктурой, то есть набором социальных объектов, в том числе: школы, детским садом (в т.ч. частными детскими садами), музыкальной школы (в т.ч. частными музыкальными классами), хореографической школы, детского эстетического центра, детско-юношеской спортивной школой (ДЮСШ), спортивного комплекса с плавательным бассейном (в т.ч. фитнес-центр), магазинами, медицинским пунктом, отделениями Сбербанка и Почты России, Опорным пунктом Полиции, развлекательным Центром, православным храмом, экопарком. Это должен быть город-сад с парками, прудами и зонами отдыха. И все это в пешеходной доступности. Параллельно при каждом городке помимо образовательных, медицинских, социальных и культурных учреждений необходимо проектировать и создавать индустриально-технологические парки экологически чистого производства с возможностью достойной занятости.
Расчет проект ЖСК-7Я (предварительный)
Поселок на 4,5 - 5 тысяч жителей, 120,25 ГА земельный участок.
Стоимость 1 м2 жилья 32 т. р.
Расчеты соответствуют Своду правил СП42.13330.2011 ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО. ПЛАНИРОВКА И ЗАСТРОЙКА ГОРОДСКИХ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ (Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*), разработанных Министерством регионального развития Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2009 г. No 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», выполнения требований Федерального закона от 23 ноября 2009 г. No 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», повышения уровня гармонизации нормативных требований с европейскими нормативными документами, применения единых методов определения эксплуатационных характеристик и методов оценки. Учитывались также требования Федерального закона от 22 июля 2008 г. No 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и сводов правил системы противопожарной защиты.
I Жилые дома
(Площадь застройки 66,42 ГА)
При расчёте 18 м2 на одного человека согласно Постановления Правительства края № 282 от 26.08.2011.
|
№ |
Наименование объектов |
Кол-во домов |
Площадь Кв.м. |
Всего Кв.м. |
Сумма Тыс. рублей |
|
|
|
|
|
|
|
|
1. |
Жилые дома для 3-х-детной семьи (растущий дом*) 5 человек |
200 |
90 |
18 000 |
576 000 |
|
2. |
Жилые дома для 4-х-детной семьи (растущий дом*) 6 человек |
200 |
108 |
21 600 |
691 200 |
|
3. |
Жилые дома для 5-ти-детной семьи |
50 |
126 |
6 300 |
201 600 |
|
4. |
Жилые дома для 3-х-детной семьи с родителями (7 человек) |
50 |
126 |
6 300 |
201 600 |
|
5. |
Жилые дома для 4-х-детной семьи с родителями (8 человек) |
50 |
144 |
7 200 |
230 400 |
|
6. |
Жилые дома для 5-ти-детной семьи с родителями (9 человек) |
10 |
162 |
1 620 |
51 840 |
|
7. |
Жилые дома для 6-ти-детной семьи и более (до 10 детей, растущий дом) |
10 |
180 |
1 800 |
57 600 |
|
|
ВСЕГО жилья для многодетных: |
570 |
|
62 820 |
2 010 240 |
|
|
Жилые дома для коммерческого найма |
|
|
|
|
|
8. |
Жилые дома для педагогов, медиков и других специалистов социальной инфраструктуры (Доходные дома - в коммерческом найме) |
30 |
120 |
3 600 |
115 200 |
|
|
ИТОГО жилья: |
600 |
|
66 420 |
2 125 440 |
*Растущий дом: Проект, в котором конструкция дома позволяет в будущем расширить жилплощадь вдвое и более.
СОЦИАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА
(площадь по нормативам 53,83 ГА)
II Общеобразовательная школа
Согласно СП 42.13330.2011 при численности учащихся 1220 человек:
-площадь участка 7, 32 Га
-площадь застройки 9 346 м2
-площадь общая школьного здания 27 110 м2
Стоимость строительства 450 000 т. р.
III Детские дошкольные учреждения
Согласно, СП 42.13330.2011, при численности посёлка до 5 тысяч человек (многодетные семьи), необходимо 4 детских сада по 200-250 детей:
-площадь участка одного д/с 8 750 м2
-площадь застройки одного д/с 1 350 м2
-площадь общая одного д/с 3 300 м2
Стоимость строительства 4 детских садов 250 000 т.р.
IV Частные детские сады
Согласно примерным расчётам возможно устройство 6 частных детских садов по 15-20 детей. Размер земельного участка согласно СП 42.13330.2011 при условии 40 м2 земли на одно место составляет:
-площадь участка одного д/с 800 м2
-площадь застройки одного д/с 150 м2
-площадь общая одного д/с 300 м2
Стоимость строительства 6 детских садов 63 000 т.р.
V Детские спортивные школы
Согласно примерным расчётам возможно устройство 2 частных спортивных школ по 200 детей. Размер земельного участка согласно СП 42.13330.2011 при условии 50 м2 земли на одно место составляет:
-площадь участка школы 1,0 Га
-площадь застройки школы 1800 м2
-площадь общая школы 3 800 м2
Стоимость строительства 2 частных спортивных школ 304 000 т.р.
VI Молодёжный дворец творчества и спорта
Согласно примерным расчётам возможно устройство 1 Молодёжного дворца творчества и спорта на 600 человек. Размер земельного участка составляет:
-площадь участка 2,0 Га
-площадь застройки 4 800 м2
-площадь общая 7 900 м2
Стоимость строительства Молодёжного дворца творчества и спорта 355 500 т.р.
VI Супермаркет
Согласно примерным расчётам необходимо устройство 2 Супермаркетов. Размер земельного участка согласно СП 42.13330.2011 определяется заданием на проектирование. Размер торговой площади при условии 280 м2 на 1 000 жителей составляет 1 400 м2:
-площадь участка под один Супермаркет 0,8 Га
-площадь общая одного Супермаркета 700 м2
Стоимость строительства 2 Супермаркетов 170 000 т.р.
VII Медпункт с неотложкой, отделение Сбербанка,
опорный пункт полиции, Почта России
Согласно примерным расчётам необходимо устройство 1 здания. Размер земельного участка согласно СП 42.13330.2011 определяется по приложению «Ж», для каждой составляющей отдельно.
-площадь участка 1 , 0 Га
-площадь застройки 500 м2
-площадь общая 1 000 м2
Стоимость строительства 40 000 т.р.
VIII Развлекательный Центр (кинотеатр, кафе (ресторан) с банкетным залом,
боулинг, караоке-спорт-бар)
Согласно примерным расчётам необходимо устройство 1 здания. Размер земельного участка согласно СП 42.13330.2011 определяется по приложению «Ж», для каждой составляющей отдельно.
-площадь участка 2 , 2 Га
-площадь застройки 1 800 м2
-площадь общая 3 600 м2
Стоимость строительства 180 000 т.р.
IХ Православный храм «Александра Невского»
Согласно примерным расчётам необходимо устройство 1 Храма. Размер земельного участка согласно СП 42.13330.2011 определяется по приложению «Ж».
-площадь участка 5 250 м2
-площадь застройки 1 600 м2
-площадь общая 1 900 м2
Стоимость строительства 50 000 т.р.
Х Административное здание
(администрация поселения, Управляющая компания ЖКХ)
Согласно примерным расчётам необходимо устройство 1 здания. Размер земельного участка согласно СП 42.13330.2011 определяется по приложению «Ж»,
на одного сотрудника 40 м2 земельного участка, 3-х этажное здание, 20 сотрудников.
-площадь участка 800 м2
-площадь застройки 432 м2
-площадь общая 1 296 м2
Стоимость строительства 30 000 т.р.
Стоимость реализации Проекта ЖСК-7Я примерно равна 4 017 940 тысяч рублей.
3. Для реализации главной цели необходимо:
1. Развитие современных индустриальных технологий быстро возводимых индивидуальных домов. Построить завод (ДСК) по крупнопанельному малоэтажному домостроению, из экологически чистых материалов на основе местного сырья.
2. Совершенствование организации строительства, создании эффективных строительно-монтажных организаций, специализированных на малоэтажном строительстве. В первую очередь создать как инжиниринговую компанию полного цикла, в состав которой войдут: проектные и изыскательские организации, строительно-монтажное управление (т.н., СМУ), Управление механизации (т.н., УМ-1); предприятия по устройству инженерных сетей и сетей энергоснабжения, энергосервисные компании; предприятия по производству и поставкам строительных материалов, строительно-дорожной техники (ЖБИ, ДСК, кирпичные заводы и заводы строительной керамики, карьеры инертных материалов и т.д.); испытательные лаборатории и центры; НИИ строительной науки, ВУЗы и учебные заведения по подготовке кадров рабочих специальностей; финансово-кредитные учреждения; технопарки и бизнес-инкубаторы. Инжиниринговая компания будет участвовать в конкурсах от стадии проектирования до окончания строительства и сдачи объекта по ключ.
3. Апробация новых организационных механизмов и инвестиционно-финансовых инструментов, поддержке горизонтальных связей с органами власти и управления, взаимодействия с институтами гражданского общества по созданию самодостаточной социальной инфраструктуры малоэтажных поселений, обеспечению комфортной среды проживания.
4. Создание современной дорожной сети, обеспечении транспортной доступности поселения.
5. Объединение усилий институтов дополнительного профессионального образования (ДПО) по подготовке и переподготовке кадров, повышению квалификации и аттестации. Возрождение заказа бизнесом специалистов с высшим образованием и среднего звена, рабочих специальностей, создание кадрового резерва руководящего состава (высшего менеджмента).
Осуществление строительства городка демографического будущего на 500 - 700 многодетных семей со всей инженерной и социальной инфраструктурой путем создания Жилищно-строительного кооператива ЖСК-7Я рассматривать как Пилотный проект. На этом проекте отработать все организационно-строительные, финансово-экономические инструменты реализации проекта комплексной малоэтажной застройки с целью дупликации в будущем положительной практики в других муниципальных образованиях Хабаровского края и регионах ДФО.
Председатель правления
НП СРО «Дальневосточное объединение строителей
М.Н. Сорокин
Примечание:
Подготовленный проект Жилищно-строительного кооператива для многодетных семей ЖСК-7Я создан многодетными и продолжает прием новых членов. После составления списков всех членов кооператива будет сделана корректировка потребности в жилье и социальных объектах. Таким образом сложится техническое задание для проектирования. Планируем в 2014 году оформить земельный участок и одновременно приступить к проектированию комплексной застройки. В 2015 году начать строительство городка и по самым оптимистическим прогнозам завершить в конце 2015 года.
Мы активно подбираем инвесторов для социальной инфраструктуры, подтягиваем внешние инвестиции, внебюджетные средства.