К сожалению, ценообразование в строительстве сегодня не является прозрачным, застройщики прячут затраты от потребителей и экспертных сообществ, это коммерческая тайна.
11.09.2014
В пакет майских Указов Президента Российской Федерации входит Указ № 600 от 7.05.2012 г. «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». Данный Указ содержит 2 качественных потребительских параметра для строящегося жилья - доступность и комфортность.
Как этот Указ выполняется в Хабаровске?
ДОСТУПНОСТЬ
Кого только не обвиняли на многочисленных отраслевых круглых столах, семинарах, совещаниях в раскручивании маховика цен на недвижимость, и риэлторов, завышающих цены, и застройщиков,бессовестно зарабатывающих заоблачную маржу, и чиновников, тормозящих процесс отводов согласований земельных участков. К сожалению, ценообразование в строительстве сегодня не является прозрачным, застройщики прячут затраты от потребителей и экспертных сообществ, это коммерческая тайна. Бесспорно, вносят свою лепту в поддержание уровня цен риэлторы и банки, работающие в взаимовыгодном плотном взаимодействии. В общем, есть определенный конфликт интересов и, естественно, не в пользу потребителя.
Один из характерных примеров ценообразования - это строительство жилого комплекса «Амурские Зори» на пл. Славы, ставший достоянием гласности и предметом критики. Так, согласно комментариев архитектора Центрального района, затраты застройщика по сносу и расселению одного барака, находившегося на склоне возле «Вечного Огня» на участке застройки, составили 200 млн. руб. (детали реализации этого проекта доступны в сети интернет по запросу «Многоэтажки с видом на Вечный огонь»).
http://www.youtube.com/watch?v=T0LvHACi3d4
Можно предположить, что затраты в 200 млн.руб. необоснованно завышенные, но скорее всего такие значительные суммы это нецелевые расходы организационного процесса, которые застройщик вынужден покрывать за счёт себестоимости и повышения цены квадратного метра. Кому и почему в этом конкретном случае переплачивают покупатели квартир?
Второй год в Хабаровске идёт снижение цен вторичного рынка за счёт их саморегулирования рыночными механизмами, прежде всего за счёт падения спроса и оттока денежной массы с рынков края. Уходит инвестиционная составляющая, игры быков на повышение нецелесообразны т.к. потолок платёжеспособного спроса замер вместе с доходами населения. Уже наблюдаются и элементы ипотечного пузыря, значительный объём ипотечных долговых обязательств домохозяйств перед банками, ужесточение требований к заёмщикам.
Идёт перераспределение полномочий в управлении землёй, но маловероятно, что решение краеугольного вопроса о том, кто будет управлять городской землёй и регулировать соответствующие процедуры распределения оформления-согласования участков, окажет существенное влияние на издержки застройщиков и приведет к снижению цен на жильё на 20-25% как того требует майский Указ Президента РФ. Схема закрепления городских земель в Хабаровске не является публичным документом, видимо это тоже коммерческая тайна. Сегодня в Хабаровске в муниципальной собственности находится 7% земельных участков, это в основном земли под школами, дет.садами, жилыми домами - т. е. под объектами, находящимися в ведении муниципалитета. Земли в собственности Хабаровского края - 4%. В федеральной собственности - 14% (земли Минобороны). Больше всего земли в частной собственности - 19%. Остаток в 56% это неразграниченные земли.
Сейчас в черте городе развернулась активная конкуренция разных типов застройки. Массовая малоэтажная застройка с территории Хабаровского района зашла в черту города и теснит более высокозатратные и административно зависимые многоквартирные дома. Это робкие шаги в направлении демонополизации строительного рынка. Цена на квадратный метр малоэтажки и МКД разнится в полтора а то и два раза. Активизируется конкуренция, но будет ли она добросовестной? Выиграет ли от этого потребитель? Так компания «Свой Дом», начавшая строительство социального доступного жилья в Северном округе Хабаровска в р-не «Памятника Морякам», уже испытывает административное давление в связи ненадлежащим образом оформленными документами на землю. Благие намерения застройщика упираются в административные барьеры, а возможно и коммерческие интересы третьих лиц.
Стоит отметить, что ни один реализованный в строительной отрасли муниципальный инвестиционный проект, не стал драйвером снижения цен, а ровно наоборот.
Нашим экономистам не стоит забывать, что основными макроэкономическими показателями рынка жилья развитых западных стран напр. США, является ввод частных домов. Но до замены валового ввода жилья в МКД на показатели ввода индивидуальных жилых домов для оценки работы органов власти и отраслевой экономики нам пока ещё очень далеко.
Земельный и квартирный вопрос испортил жизнь не одному поколению жителей нашей страны. А ведь площадь Хабаровского района без малого 30тыс.кв.км, но пресловутый дефицит земли развивает наш город очень специфически. Низкая инвестиционная активность в регионе, приоритет частно-муниципальной бизнесс-заинтересованности чиновников перед социальной ответственностью загоняют потребителя в тупик не оставляя выбора и усугубляют миграционные процессы.
КОМФОРТНОСТЬ
Анализ состояния инфраструктуры осуществляется локально под отдельные проекты. Нарушение принципов зонирования и проектирования ген.планов ведёт к чрезмерному уплотнению центра города, благодаря реализуемой градостроительной политике лакомый центр Хабаровска за последние 10-15 лет стал буквально резиновым. Из-за скученности и несоответствующего целевого назначения объектов застройки зачастую:
- грубо игнорируются требования санитарно-эпидемиологических норм, касающихся инсаляции (освещенности) жилых помещений и других медикобиологических параметров пригодности жилья к комфортному проживанию по показателям шумности загазованности и др.;
- ухудшаются возможности организации экстренной противопожарной безопасности;
- ухудшается архитектурная проработка ген.планов, особенно в части соответствия дорожной инфраструктуры и наличия проездов, парковок, увязки пропускной способности магистральных и внутриквартальных дорожных сетей;
- ухудшается качество зонирования территорий, задача сбалансированного цельного развития районов для комфортного проживания реализуется однобоко, осуществляемая застройка слабо соответствует потребностям людей и носит устойчивый коммерческий характер.
Иными словами постепенно утрачивается комфортность проживания в нашем городе, в микрорайонах и домах.
Второй важный момент,касающийся комфортности жизни горожан, который стоит особо отметить - это варварское уничтожение культурного наследия в городе ради сиюминутной капитализации отдельных проектов.
Подходы в регулировании застройки и сохранении элементов исторического архитектурного облика, памятников, архитектурных ансамблей, парков и природных ландшафтов Хабаровска были закреплены Постановлением главы администрации Хабаровского края № 490 от 29.12.98г.
С момента выхода постановления изменений в перечни охраняемых архитектурно-ландшафтных объектов и памятников вносилось множество. Можно и нужно приветствовать изменения которые касаются сноса ветхих бараков, реконструкции парковых зон и т.д. Но когда изменения касаются уничтожения уникальных природно-архитектурных ландшафтов которые являются визитной карточкой города, возникают вопросы о понимании и мотивации принимаемых решений, прежде всего специалистами Министерства культуры, призванными давать экспертные оценки и влиять на сохранение культурного наследия города в его облике. Так например памятно решение согласование Министерства Культуры края о застройке охраняемой зоны природного ландшафта прилегающей к мемориальному комплексу на площади Славы. Наверняка аналогичное согласование будет получено и на уничтожение охраняемого природного ландшафта по ул.Тургенева в р-не Музея Археологии (снос лестницы) и реконструкция ул.Тургенева от Амурского бульвара до ул.Серышева с организацией сквозного движения по ней.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ГЛАВЫ АДМИНИСТРАЦИИ ХАБАРОВСКОГО КРАЯ от 29.12.98 года N 490
В г. Хабаровске имеются следующие типы памятников:
- единичные недвижимые памятники истории и культуры (памятники архитектуры, памятники истории - здания, связанные с историческими событиями или жизнью выдающихся людей);
- архитектурные ансамбли (улицы, площади, фрагменты застройки);
- градостроительные комплексы;
- исторические парки;
- достопримечательные места, связанные с историческими событиями;
- памятники археологии;
- памятники монументального искусства
В целях обеспечения охраны недвижимых памятников истории и культуры и их среды для центральной части г. Хабаровска установлены следующие зоны охраны памятников:
- охранные зоны памятников;
- зоны регулирования застройки;
- зона охраняемого природного ландшафта;
- зоны археологического культурного слоя.
Краевой Мемориал Воинской Славы в Хабаровске - с момента открытия был живой нитью времён и
поколений, а к 70-летию Победы в Великой Отечественной войне и с присвоением Хабаровску статуса города Воинской славы стал придомовой территорией элитного жилого комплекса.
Культурно-исторические традиции - это важная и неотъемлемая часть жизни общества. Даже первобытные примитивные культуры содержали родовые ритуальные места в образцовом порядке, они уже тогда считали недопустимым совмещать ритуальные места с местами хозяйственно-бытовой деятельности и проживания. Благодаря этому они доминировали выжили и развились в успешные устойчивые социальные общности.
Отношение к памятникам и ритуалам имеет решающее значение для многих поколений. Ещё 30-40 лет победа в ВОВ будет важнейшим системным консолидирующим общество фактором. Все нынешние поколения россиян вплоть до поколений 70-х и даже начала 80-х особенно те кто успел будучи октябрятами пионерами принять участие в патриотических ритуалах советского периода с массовым участием советской армии, граждан, детей, ветеранов впитали основу патриотизма и любви к Родине именно в таких массовых народных ритуальных мероприятиях. Поэтому снижение роли ритуалов великой победы для нынешнего рос.об-ва это очень недальновидный и опрометчивый шаг. Компоненты устойчивости культурно-исторических традиций жизни общества сегодня выходят на первый план в связи с революционными событиями последних 2-х десятилетий на территории постсоветского пространства когда памятники ВОВ уничтожались в Грузии и Прибалтике, сейчас они оскверняются фашистами и нацистами в Украине. В периоды цветной смуты в умах первое что делается это уничтожаются национальные символы-памятники истории, таким образом оскверняются важнейшие традиции, из под общества выбивается основа моральных устоев.
Город растёт и нуждается в новых территориях. Но очевидно, что в Министерстве культуры идёт перекос понимания социальной значимости памятников культурного и исторического наследия. Недавно министр культуры Федосов предложил в число экскурсионных достопримечательностей отнести дамбу от прошлогоднего наводнения. В этом конечно есть элемент истории, но равноценна ли замена старых городских памятников и ландшафтов новыми техногенными артефактами?
Очевидная слабость нормативно-законодательной базы (ещё советского периода) в чётком регулировании градостроительства, отсутствие механизма общественного контроля, недостаточное внимание надзорных органов, - в таких условиях впору вводить мораторий на застройку центра до появления и налаживания эффективной работы реальных регулятивных механизмов в градостроительстве.
Будет ли в Хабаровске жильё доступным и останется ли город комфортным?
Афанасьев Евгений
Председатель Хабаровского регионального отделения
Всероссийской политической партии «Народный Альянс»