Строительный Комплекс Азиатско - Тихоокеанского региона

Сегодня:

НЕДВИЖИМОСТЬ: юридическая практика и реальная жизнь

Зачастую, продавая или приобретая дом или участок под строительство мы не подозреваем, какие правовые проблемы и последствия могут возникнуть

05.07.2011

Зачастую, продавая или приобретая квартиру, загородный дом, участок под строительство, офисное помещение, оборудование либо готовый бизнес, мы не подозреваем, какое множество правовых проблем и последствий может возникнуть в связи с этим.

Это могут быть проблемы: с продавцом, с самим покупателем, с застройщиком, строительной организацией, регистрирующими органами, муниципальными органами и организациями, арендатором и арендодателем, проблемы с поставкой стройматериалов, некачественным ремонтом и установкой оборудования, сложности при заключении и соблюдении обязательств по договорам поставки, аренды, купли-продажи, перепланировкой помещения и многим другим ключевым моментам.

В каждом таком случае возникают потерпевшая и виноватая стороны, в качестве государственного посредника, как правило, выступает суд. Кроме этого, для выяснения истины по спорам часто привлекаются экспертные и оценочные организации. Обычно любая сделка с недвижимостью, как показывает практика, начинается с осмотра и оценки объекта недвижимости. При этом, зачастую, сами покупатели рас-считывают на собственные знания и жизненный опыт. Хотя, как показывает опыт, сами объекты недвижимости, а чаще, правоустанавливающие документы на них, могут скрывать недочёты и скрытые дефекты любой сделки.

Совершенно недавняя ситуация. Люди осматривают загородный дом (дело было в феврале 2011 года). Продавец, показывая участок, рассказывает, какие грядки тут и там, где находится трубы водопровода, когда будет подключено электричество по столбам, которые стоят вдоль улицы, и так далее. При подготовке к осмотру продавец показал оригиналы только что полученных регистрационных документов на дом, технический паспорт, домовую книгу, чертежи и сметы по законченному строительству. После совершения сделки и получения документов направо собственности на загородный дом, счастливые обладатели недвижимости стали готовиться к переезду и весенним работам. Но, когда растаял снег, то оказалось— нет никакой земли на участке, кроме голого каменного отсева, оставшегося после заливки фундамента, нет труб, нет «шамбо» (только труба, торчащая из-под снега). Столбы, стоявшие вдоль улицы, стоят уже не первый десяток лет, нет технических условий на подключение именно данного дома к линии электропередачи и нет договора с электро-бытовой компанией. Сам технический паспорт был выдан с нарушением (без акта приёмки) и так далее.

Проблема! Таким образом, становится понятно, что приобретение любой недвижимости связано с рисками и немалыми финансовыми издержками, поэтому покупка и продажа любой недвижимости и земельных участков должна проводиться в условиях грамотного юридического сопровождения, строительства и т. п. Поэтому идеальный вариант — выходить на сделку с опытным юристом. Лучше один раз оплатить услуги хорошего юриста, чем потом потерять время, деньги и нервы.

Правовой риск — вещь довольно сложная

Чтобы правильно заключить договор о покупке загородного дома, необходимо консультироваться со специалистом, но даже в этом случае могут возникнуть некоторые неприятные неожиданности, индивидуальные для каждого объекта загородной недвижимости. Один из способов избежать таких рисков, и, наверное, самый лучший из них, — получение статуса «законного владельца».

Дело в том, что до регистрации перехода права собственности, собственником дома остаётся продавец. Стоит отметить, что процедура эта не проходит за считанные секунды и отношения между продавцом и покупателем могут быть разными и часто приводить к конфликтным ситуациям, в том числе к появлению проблем, связанных с третьими лицами, а исполнение договора куп-ли-продажи не является основанием для изменения отношений с ними. «Третьим лицом» в данном случае может быть не только бывшая жена и члены семьи продавца дома, но и солидный банк, который является кредитором бывшего собственника. И именно с продавца, а не с покупателя будут требовать деньги за кредит, даже если покупатель заплатил положенную по договору купли-продажи сумму.

Для того, чтобы избежать этих рисков, неплохо получить статус «законного владельца» до государственной регистрации. Для этого достаточно подписать акт приёма-передачи имущества и начать, к примеру, перевозить вещи, тогда дом уже не может быть изъят по долгам предыдущего жильца. Для предотвращения ситуации, описанной выше, на начальном этапе сделки нужно было сделать следующее: если вас устроило всё увиденное и услышанное о доме, можно приступать к следующему этапу — проверке документов, по которым данная земля и данное строение принадлежит продавцу. Вот, на какие моменты надо обратить особое внимание: наличие свидетельства о государственной регистрации права собственности на землю; свидетельство о государственной регистрации права собственности на строение; разрешение на строительство и акт о введении дома в эксплуатацию; соответствие размера участка земли заявленному размеру в документах; отсутствие межевых споров с соседями; наличие специальных документов на все стоящие отдельно постройки (баня, сарай, гараж и т.д.); четыре кадастровых плана участка; справка о нормативной стоимости участка из земельного комитета; справка из БТИ о нормативной стоимости строения; справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам. Кроме этого, потребуются нотариально оформленное согласие супругов, как покупателя, так и продавца, на при-обретение-продажу дома (о чём упоминалось выше).

Если же после совершения сделки купли-продажи и оформления перехода права собственности покупатель выявил существенные дефекты, как территории, так и самого строения, то договор может быть расторгнут. В одностороннем порядке договор расторгается в тех случаях, если условия, из которых исходили стороны при его заключении, существенно изменились. Такое расторжение договора возможно, если эти условия обе стороны никак не могли предвидеть, либо они изменились настолько, что, зная о них заранее, стороны заключали бы договор на других условиях или не заключали бы его вовсе (ст. 451Гражданского кодекса РФ). В данном случае этими причинами могут являться: отсутствие плодородного слоя грунта; отсутствие технических возможностей на подключение коммуникаций. А также любая из сторон имеет право потребовать расторжения договора в связи с уклонением другой от подписания акта приёма-передачи имущества.

Когда все вопросы по поводу цены утрясены и продавец и покупатель обоюдно согласны на условия друг друга, покупателю, то есть вам, необходимо приготовить нужную сумму денег для аванса, а затем уже для оформления самой покупки. При внесении аванса вы обязательно должны взять расписку с продавца, в которой будет указана сумма аванса, сумма полной стоимости, а также сведения о продаваемом объекте. Такая расписка не даёт стопроцентной гарантии, что вы не потеряете свои средства в случае, если сделка сорвётся, но всё-таки как-то вас защитит. В случае если не удалось устранить возникшие противоречия путём мирных переговоров, сторона, чьи права были нарушены, вынуждена обращаться в судебные органы.

Чтобы избежать решения возникших проблем путём проб и ошибок, необходимо изначально грамотно организовать весь процесс «от А до Я». От этого зависит ваш успех и благополучие.

Материал предоставлен компанией «Фирма ДАВОС ИНВЕСТ»
Журнал «Загородный Дом Хабаровск»
Хабаровск, ул. Ленина,21, оф. 19
Тел.: 8 (4212) 215-147, 8914-207-71-96
e-mail: domdv@mail.ru
www. dvizba.ru

оставьте свой комментарий

Комментарии (0)

Написать ответ: