Строительный Комплекс Азиатско - Тихоокеанского региона

Сегодня:

К сожалению,  ценообразование в строительстве сегодня не является прозрачным, застройщики прячут затраты от потребителей  и экспертных сообществ, это    коммерческая тайна.

11.09.2014

 

В  пакет майских  Указов  Президента Российской Федерации  входит  Указ  № 600  от 7.05.2012 г. «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг».  Данный Указ  содержит  2 качественных потребительских  параметра  для строящегося  жилья  - доступность и комфортность.

Как этот  Указ выполняется в Хабаровске?

ДОСТУПНОСТЬ

Кого только не обвиняли  на многочисленных отраслевых круглых столах, семинарах,  совещаниях  в раскручивании маховика цен на недвижимость,  и риэлторов,  завышающих цены, и застройщиков,бессовестно зарабатывающих заоблачную маржу, и чиновников, тормозящих процесс отводов согласований земельных участков.  К сожалению,  ценообразование в строительстве сегодня не является прозрачным, застройщики прячут затраты от потребителей  и экспертных сообществ, это    коммерческая тайна.  Бесспорно, вносят свою лепту в поддержание уровня цен риэлторы и банки, работающие в взаимовыгодном плотном взаимодействии.  В общем,  есть определенный  конфликт интересов  и, естественно, не в пользу потребителя. 

Один из характерных примеров ценообразования - это строительство жилого комплекса «Амурские Зори» на пл. Славы,  ставший достоянием гласности и предметом критики.  Так, согласно  комментариев  архитектора Центрального  района, затраты  застройщика  по сносу и расселению  одного  барака,  находившегося на склоне возле «Вечного Огня» на участке застройки,  составили   200 млн. руб.  (детали реализации этого проекта доступны  в сети интернет по запросу «Многоэтажки с видом на Вечный огонь»).

 

http://www.youtube.com/watch?v=T0LvHACi3d4

Можно предположить,  что  затраты  в 200 млн.руб. необоснованно завышенные,  но скорее всего такие значительные суммы   это   нецелевые расходы организационного  процесса,  которые  застройщик вынужден покрывать за счёт себестоимости и  повышения цены квадратного метра. Кому и почему в этом конкретном случае переплачивают покупатели квартир?

Второй год  в Хабаровске  идёт снижение цен вторичного рынка  за счёт их саморегулирования  рыночными механизмами,  прежде всего за счёт падения спроса и оттока денежной массы с рынков края.  Уходит инвестиционная   составляющая, игры быков на повышение нецелесообразны т.к.  потолок платёжеспособного спроса замер вместе с доходами населения.  Уже наблюдаются и элементы ипотечного пузыря, значительный объём ипотечных долговых обязательств домохозяйств перед банками, ужесточение требований к заёмщикам.

        Идёт перераспределение полномочий в управлении землёй, но маловероятно,  что решение  краеугольного  вопроса о том,   кто будет управлять городской  землёй и регулировать соответствующие процедуры  распределения оформления-согласования  участков, окажет существенное влияние на издержки застройщиков и приведет к снижению цен на жильё на 20-25% как того требует майский Указ Президента РФ. Схема  закрепления городских  земель  в Хабаровске не  является публичным документом, видимо это тоже коммерческая тайна. Сегодня в  Хабаровске в муниципальной собственности находится  7% земельных участков, это в основном земли под школами, дет.садами, жилыми домами - т. е. под объектами, находящимися  в ведении муниципалитета. Земли в собственности Хабаровского края  - 4%. В федеральной собственности  - 14% (земли Минобороны). Больше всего земли в частной собственности - 19%.  Остаток в 56% это  неразграниченные земли.

Сейчас в черте  городе развернулась активная  конкуренция разных  типов застройки. Массовая малоэтажная застройка с территории Хабаровского района зашла в черту города и теснит  более высокозатратные и административно зависимые многоквартирные дома. Это робкие шаги в направлении демонополизации строительного рынка.  Цена  на квадратный метр  малоэтажки и МКД разнится в  полтора  а то и два раза.  Активизируется  конкуренция, но будет ли она добросовестной?   Выиграет ли от этого потребитель? Так компания «Свой Дом»,  начавшая  строительство социального доступного жилья в Северном округе Хабаровска в р-не «Памятника Морякам»,   уже испытывает административное давление в связи ненадлежащим образом оформленными документами на землю. Благие намерения  застройщика  упираются в административные  барьеры,  а возможно и коммерческие интересы третьих лиц.

        Стоит отметить,  что ни один реализованный в строительной отрасли муниципальный  инвестиционный проект, не стал драйвером снижения цен, а ровно наоборот.

Нашим экономистам не  стоит забывать,  что основными макроэкономическими показателями   рынка жилья развитых западных стран напр. США,  является ввод частных домов. Но  до замены валового ввода жилья в МКД  на показатели ввода  индивидуальных жилых домов  для оценки  работы органов власти и отраслевой экономики нам пока ещё очень далеко.

Земельный и квартирный вопрос испортил жизнь не одному  поколению  жителей нашей страны. А ведь площадь Хабаровского района без малого  30тыс.кв.км,  но пресловутый дефицит земли развивает наш город очень специфически. Низкая инвестиционная  активность в регионе, приоритет частно-муниципальной бизнесс-заинтересованности чиновников перед социальной ответственностью   загоняют  потребителя в тупик не оставляя выбора и усугубляют миграционные процессы.

КОМФОРТНОСТЬ

Анализ  состояния  инфраструктуры  осуществляется  локально под отдельные проекты. Нарушение принципов зонирования и проектирования ген.планов  ведёт к чрезмерному   уплотнению   центра города, благодаря реализуемой градостроительной политике лакомый центр  Хабаровска за последние 10-15 лет стал  буквально резиновым. Из-за скученности и несоответствующего целевого  назначения объектов  застройки зачастую:

      -  грубо игнорируются  требования санитарно-эпидемиологических норм, касающихся инсаляции (освещенности) жилых помещений и других медикобиологических параметров  пригодности жилья к комфортному проживанию по показателям шумности загазованности и др.;  

      - ухудшаются возможности  организации экстренной противопожарной безопасности; 

      - ухудшается архитектурная проработка ген.планов, особенно в части соответствия дорожной инфраструктуры и наличия проездов, парковок, увязки пропускной способности магистральных и внутриквартальных дорожных сетей;

     - ухудшается качество зонирования территорий, задача сбалансированного цельного развития районов для комфортного проживания  реализуется однобоко, осуществляемая застройка слабо соответствует потребностям людей и носит устойчивый коммерческий характер.

Иными словами  постепенно утрачивается комфортность проживания в нашем городе, в  микрорайонах и домах.

Второй важный момент,касающийся комфортности жизни горожан,  который стоит особо отметить - это  варварское уничтожение культурного наследия в городе  ради сиюминутной капитализации отдельных проектов.

Подходы  в  регулировании застройки и сохранении элементов исторического архитектурного облика, памятников, архитектурных ансамблей, парков и природных ландшафтов   Хабаровска были  закреплены   Постановлением  главы администрации Хабаровского края  № 490 от 29.12.98г.

С момента выхода постановления  изменений в перечни охраняемых архитектурно-ландшафтных  объектов и памятников  вносилось множество.  Можно и нужно приветствовать изменения которые касаются сноса ветхих бараков, реконструкции парковых зон и т.д. Но когда изменения касаются уничтожения  уникальных природно-архитектурных ландшафтов которые являются визитной карточкой города, возникают вопросы о понимании и мотивации принимаемых решений,  прежде всего  специалистами  Министерства культуры, призванными давать экспертные оценки и влиять на сохранение  культурного  наследия  города в его облике. Так например памятно решение согласование Министерства Культуры края о застройке охраняемой зоны природного ландшафта прилегающей к мемориальному комплексу на площади Славы.  Наверняка аналогичное  согласование  будет получено и на  уничтожение  охраняемого  природного ландшафта   по ул.Тургенева в р-не Музея Археологии (снос лестницы)  и реконструкция ул.Тургенева от Амурского бульвара до ул.Серышева с  организацией  сквозного движения по ней.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ  ГЛАВЫ АДМИНИСТРАЦИИ ХАБАРОВСКОГО КРАЯ  от 29.12.98 года N 490

В г. Хабаровске имеются следующие типы памятников:

- единичные недвижимые памятники истории и культуры (памятники архитектуры, памятники истории - здания, связанные с историческими событиями или жизнью выдающихся людей);

- архитектурные ансамбли (улицы, площади, фрагменты застройки);

- градостроительные комплексы;

- исторические парки;

- достопримечательные места, связанные с историческими событиями;

- памятники археологии;

- памятники монументального искусства

В целях обеспечения охраны недвижимых памятников истории и культуры и их среды для центральной части г. Хабаровска установлены следующие зоны охраны памятников:

- охранные зоны памятников;

- зоны регулирования застройки;

- зона охраняемого природного ландшафта;

- зоны археологического культурного слоя.

 

 Краевой Мемориал Воинской Славы в Хабаровске  - с момента открытия был живой  нитью  времён и

поколений, а к 70-летию Победы в Великой Отечественной войне и с присвоением Хабаровску статуса города Воинской славы стал придомовой территорией элитного жилого комплекса.

Культурно-исторические традиции  - это важная и неотъемлемая часть жизни общества. Даже   первобытные  примитивные  культуры   содержали родовые ритуальные места в образцовом порядке, они уже тогда считали недопустимым  совмещать ритуальные места  с местами хозяйственно-бытовой деятельности и проживания. Благодаря этому они доминировали выжили и развились в успешные устойчивые социальные общности.

      Отношение к памятникам и ритуалам  имеет решающее значение для многих поколений. Ещё 30-40 лет победа в ВОВ будет важнейшим системным  консолидирующим общество фактором. Все нынешние поколения  россиян  вплоть до поколений 70-х и даже начала 80-х особенно те кто  успел  будучи октябрятами пионерами принять  участие в патриотических ритуалах  советского периода  с массовым участием советской армии, граждан,  детей, ветеранов  впитали  основу  патриотизма и любви к Родине именно в таких массовых народных ритуальных мероприятиях.  Поэтому  снижение  роли ритуалов великой победы для нынешнего рос.об-ва это очень недальновидный и опрометчивый шаг.  Компоненты устойчивости культурно-исторических традиций жизни общества сегодня выходят на первый план в связи с революционными событиями последних 2-х десятилетий на территории постсоветского пространства когда памятники ВОВ уничтожались в Грузии и Прибалтике, сейчас они оскверняются фашистами и нацистами в Украине. В периоды цветной смуты в умах первое что делается это уничтожаются национальные символы-памятники истории, таким образом оскверняются важнейшие традиции, из под общества выбивается основа моральных устоев.


  Город растёт и нуждается в новых территориях. Но очевидно, что в Министерстве культуры  идёт перекос  понимания социальной значимости памятников культурного и исторического наследия.  Недавно  министр культуры Федосов предложил в число экскурсионных достопримечательностей отнести дамбу от прошлогоднего наводнения. В этом конечно есть элемент истории,  но равноценна ли замена старых городских памятников и ландшафтов новыми техногенными артефактами?

Очевидная  слабость нормативно-законодательной базы  (ещё советского периода)  в чётком регулировании градостроительства,  отсутствие механизма общественного контроля, недостаточное внимание надзорных органов, - в таких условиях впору вводить мораторий на застройку центра до появления и налаживания эффективной  работы реальных регулятивных механизмов в градостроительстве.  

Будет ли в Хабаровске жильё  доступным и останется ли город   комфортным?

 
 Афанасьев Евгений
Председатель Хабаровского регионального отделения
Всероссийской политической партии «Народный Альянс»

оставьте свой комментарий

Комментарии (0)

Написать ответ: