Приватизация гаража без обмана

12.07.2011

Приватизация гаражей и земли под ними используется для махинаций. Хотя законодатель сделал процесс предельно простым и достаточно недорогим. Правда, при условии, что владельцы не попадутся на уловки махинаторов, коих весьма много, судя по практике Владивостока.

Переход от социалистической к рыночной экономике поставил вопрос о смене формы собственности буквально на все имущество. В СССР граждане владели своими гаражными боксами на правах личной собственности, а землю получали в бессрочное пользование на условиях аренды. После 1990 года понятия «личная собственность» и «бессрочная аренда» перестали существовать. Власть предложила всем гражданам определиться со своим имуществом в соответствии с действующими юридическими понятиями. Для гаражей и земли под ними владельцы могут выбрать или аренду, или частное владение. Но в любом случае свои права нужно закрепить официально, на бумаге. Правда, пока можно не торопиться.

- Законодатель несколько раз устанавливал предельный срок оформления документов, и всякий раз переносил его. Но оформить свои права на имущество – в интересах самих граждан, - заместитель директора Департамента земельных отношений Приморского края Руслан КУДЕЛЬСКИЙ.

Многие гаражные кооперативы Владивостока активно включились в приватизацию. Правда, катализаторами процесса нередко становятся махинаторы, которые пользуются правовой безграмотностью граждан.

Есть несколько способов наживы на приватизации гаражей.

Пожалуй, самый распространенный – это включить в кооператив самовольно построенные боксы. Почти все гаражные кооперативы после сдачи в эксплуатацию с годами начинали обрастать самовольно возведенными рядом боксами. Некоторые ставили металлические, а кто-то - и капитальные гаражи. Есть примеры по 160 и более квадратных метров. В некоторых из них стоят даже личные вертолеты. Долгое время на такие пристройки к кооперативам никто внимания не обращал. Однако в последнее время власть, в том числе и администрация Владивостока, активно взялась за снос самовольных построек. Их владельцы забеспокоились. Тем более что официально легализовать свои строения практически нереально.

- Если никаких документов нет, то приватизация гаража и земли невозможна ни при каких обстоятельствах. В некоторых случаях можно оформить аренду земельного участка. Но только если нахождение этого гаража соответствует утвержденному в 2010 году генплану Владивостока, - пояснил Руслан Кудельский.

Тем не менее предприимчивые дельцы нашли довольно простой и дешевый для них способ легализации самовольных построек. Махинаторы пользуются механизмом приватизации законно построенных гаражей. Самыми разными способами они убеждают членов гаражных кооперативов в необходимости немедленной приватизации и, как правило, берут все хлопоты на себя. А при подаче документов на приватизацию заявляют госорганам, что некоторые бумаги, в том числе кадастровый план участка, утеряны. Например, сваливают вину на одного из прежних председателей.

После этого они заключают договор с фирмой, которая проводит топографическую съемку и составляет новый план земельного участка, конечно же, включив в него самовольно возведенные строения. Документы вместе с новым планом гаражного кооператива проходят регистрацию. Владельцы гаражных боксов тем самым оформляют свое право частной собственности, а самовольные постройки получают официальное признание.

Фактически под прикрытием приватизации махинаторы навязывают владельцам легально построенных гаражей обычно ненужную услугу в виде топографической съемки и составления нового плана участка, что значительно затягивает и удорожает процесс оформления. Известны случаи, когда предприимчивые дельцы собирали по 14-20 тыс. рублей с каждого хозяина гаражного бокса.

- Межевой план, если он единожды составлен, срока годности не имеет. Кадастровый паспорт выдает БТИ, - заверил помощник руководителя Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю Павел ЧЕРНОВ.

По закону процедура приватизации гаражного бокса довольно проста и относительно немного стоит.

- Пакет документов, который нужно представить в нашу службу для оформления права собственности на гаражный бокс, различен для того, кто первым из кооператива обратился к нам за регистрацией, и всех следующих за ним, - пояснил помощник руководителя Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю Павел Чернов. – В первом случае бумаги оформляет, как правило, председатель или его доверенное лицо.

Первому обратившемуся, как и представителю всего кооператива, придется предоставить в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, расположенной на ул. Светланская, 72 «Б» пакет из 9 документов:

1. Справку о членстве в кооперативе и о выплате полного паевого взноса, подписанную председателем и бухгалтером кооператива, имеющую необходимые реквизиты.
2. Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества, выданный после 01.03.2008, либо копию технического паспорта, выписку из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности (капитального строительства) с приложением плана и экспликации объекта недвижимости, выданные организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества до 01.03.2008. Документ можно получить в БТИ (Бюро технической инвентаризации).
3. Выписку из протокола общего собрания членов ГСК о приеме заявителя в члены ГСК, об исключении предыдущего члена ГСК в случае передачи паенакопления.
4. Выписку из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности (капитального строительства), свидетельствующую об отсутствии регистрации прав на гаражные боксы в гаражных комплексах, введенных в эксплуатацию до 10.01.1996 (по г. Владивостоку) либо до создания обособленного подразделения в муниципальном образовании. Если документ утерян, то за копией можно обратиться в администрацию населенного пункта.
5. Документ, подтверждающий отведение земельного участка для строительства гаражей (документ, устанавливающий или подтверждающий право собственности (либо право пользования) на земельный участок).
6. Разрешение на строительство (постановление администрации муниципального образования и др.).
7. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (акт приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта).
8. Справку уполномоченного органа о присвоении адреса завершенному строительством объекту недвижимости.
9. Список членов ГСК, утвержденный протоколом общего собрания его членов.

Зато всем последующим остальным членам кооператива для приватизации своего гаражного бокса достаточно собрать всего три бумаги – с №1 по №3 вышеперечисленных пунктов. Справка из БТИ обойдется в 1 450 рублей, да госпошлина – в 1 тыс. рублей. На этом все.

Владельцы легально построенных гаражей должны знать, что оформить приватизацию гаража может любой, затратив от одного до трех дней. Стоимость в целом составляет 2 450 рублей. Причем, даже если каких-то бумаг не хватает, то всегда можно получить их копию в соответствующих государственных органах. Уверения, будто времени и денег на приватизацию нужно значительно больше, являются тревожным сигналом и основанием для тщательной проверки чистоплотности организаторов процесса.

Стоит отметить, что законодатель кроме приватизации предоставляет право оформить свой гараж в аренду. Правда, по этому пути мало кто идет. Судя по практике, большинство уверены, что частное владение дает им больше прав, чем аренда.

Плюсы и минусы приватизации гаража

Законодатель гарантирует, что приватизированный гараж владелец можно официально продать, подарить и т.д. Но при этом он обязан официально зарегистрировать свои действия в государственных органах. Например, при продаже гаража продавец и покупатель должны зафиксировать сделку в госорганах и заплатить с нее налог. Причем лучше с налоговыми органами не шутить и заведомо заниженную цену не указывать. Иначе может придти в гости налоговая полиция, а сделка будет признана ничтожной, то есть недействительной.

При сохранении за гаражом старого, советского статуса бессрочной аренды, такой опасности нет. Для продажи гаража достаточно вписать имя нового владельца в индивидуальную книжку владельца бокса и поставить в нее печать у председателя кооператива. Очень просто и без платежей в пользу государства.

И не нужно верить словам махинаторов, которые любят пугать владельцев тем, что будто «скоро придут «злые дяди», скупят ваши гаражи и землю под ними, если мы их не приватизируем».

- Если право зарегистрировано в органе Росреестра, будь это аренда или собственность, его никто не может лишить бокса, - только по решению суда, - уверяет помощник руководителя Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Павел Чернов.

Кроме того, стоит учесть, что после приватизации гаражного бокса нужно будет платить налог на имущество. В недалекой перспективе с 2013 года, а если будет реализована идея президента Дмитрия МЕДВЕДВА, то уже с 2012 года вместо двух налогов – на имущество и землю – придется платить налог на недвижимость.

Хитрость в том, что сейчас два налога рассчитываются исходя из стоимости объектов зафиксированной БТИ. Сразу скажем – цифры на нижнем уровне. А вот налог на недвижимость предполагается рассчитывать из рыночной стоимости. Она однозначно будет выше ныне действующей. Причем значительно, как показала практика приватизации дачных участков.

К тому же при старой системе в случае неплатежа должнику товарищи по кооперативу могут вынести только общественное порицание. А вот за неуплату налога госорганы и за границу не выпустят, и машину прямо на дороге могут арестовать, да и на любое другое имущество, вплоть до квартиры должника, имеют право наложить арест.

Можно сделать вывод: приватизация гаражного бокса усложняет процедуру распоряжения и повышает платежи за него, а также грозит ограничением в гражданских правах и арестом имущества в случае задолженности как реальной, так и мнимой, например, в результате чьей-нибудь ошибки.

А следом за оформлением гаражного бокса его владелец должен определиться и с правом на землю под ним. Это, как говорится, «отдельная песня».

Золотой рог