Саморегулирование в сфере ЖКХ

3.11.10

     Прошло уже достаточно времени с тех пор, как в России появились первые саморегулируемые организации, призванные усовершенствовать систему управления в той или иной отрасли, повысив качество оказываемых услуг и сократив возможные риски. В итоге вслед за пилотным проектом в строительстве, саморегулируемые организации появились в сфере энергоаудита, арбитражного управления, оценочной деятельности, страховых услуг и т.д., в том числе и сфере ЖКХ.

    Необходимость введения СРО в сферу ЖКХ подтверждается тем, что в процессе управления жилыми домами участвует несколько субъектов:  жильцы и их объединения (ТСЖ, ЖК, ЖСК), сами управляющие компании, поставщики услуг, органы местного самоуправления, органы государственной власти субъекта федерации. То есть в управлении домами задействован целый спектр участников, при этом часто бывают ущемлены права самого многочисленного из них — жильцов и их объединений.  Давно известно, что среди управляющих компаний встречается много недобросовестных организаций, преследующих цель личной наживы. Избежать неприятных последствий можно, доверив управление домом той компании, которая является членом СРО. Компании-члены СРО в полноймере реализуют тезис о социальной ответственности бизнеса, не пользуются правовой безграмотностью граждан.

     Генеральный директор первой и единственной пока на Дальнем Востоке саморегулируемой организации в сфере управления недвижимостью «ЖКХ-Групп», член Совета "Национального объединения саморегулируемых организаций, управляющих недвижимостью" Борис Гладких рассказал о задачах, аспектах и проблемах, разъяснил принципы и методы деятельности СРО.

- Саморегулируемая организация в сфере управления недвижимостью работает на территории Дальневосточного Федерального округа с 2008 года и насчитывает в своих рядах 89 управляющих компаний, работающих на территории 5 субъектов: Хабаровского края, Приморского края, Сахалинской области, Камчатского края, Еврейской автономной области, Республики Саха (Якутия). В скором времени к нам примкнет Магаданская область. По привлечению остальных субъектов мы не ведем целенаправленной деятельности, да этого и не требуется: организации приходят к нам сами. Действуют обособленные подразделения на территории Приморского края и Сахалинской области. В ближайшем будущем откроются подразделения в Якутии (Нерюнгри), на территории Камчатского края и Магаданской области.

   Наша СРО является членом национального объединения саморегулируемых организаций управляющих компаний в области недвижимости (НОСО УН). Это объединение в своем составе имеет 34 СРО, в составе которых более 2000 управляющих компаний, работающих на территории 55 субъектов Российской федерации. Национальное объединение создано в начале текущего года. В составе его правления 30 человек. Из них 20 – представители СРО, 10 – независимые члены. Независимые члены являются представителями государственных органов. Это: Плескачевский Виктор Семенович, Председатель Совета  НОСО УН, - председатель Комитета ГД ФС РФ по собственности; Богомольный Евгений Исаакович, зам. председателя Совета НОСО УН - зам. Председателя Комитета ГД ФС РФ по собственности; Сердюк Ольга Владимировна, зам. Председателя Совета НОСО УН - директор экспертно-аналитического департамента Фонда ЖКХ; Починок Александр Петрович, член Совета Федерации ФС РФ; Шаров Андрей Владимирович, директор департамента малого и среднего предпринимательства Минэкономразивтия РФ; Булгакова Ирина Александровна, директор департамента ЖКХ Минрегионразвития РФ и другие представители государственных Министерств и ведомств. Наличие в руководстве объединения представителей государственной власти дает нам право сказать, что вся деятельность СРО идет под государственным контролем. То есть, представители властных структур не наблюдают за нашей деятельностью со стороны, а принимают в ней участие. Это дает право говорить, что существует кредит доверия деятельности НОСО УК со стороны государства.

    Сегодня развитие реформ в сфере ЖКХ идет полным ходом.  Совсем недавно вышел законопроект, вносящий изменения в Жилищный кодекс, в Административный кодекс, в ФЗ-261 «Закон об энергосбережении»  и другие нормативно-правовые акты Российской Федерации. На основании этих изменений мы получим, во-первых,  четкие правила работы управляющих организаций на ближайшие два года, во-вторых, разъяснение, что такое саморегулирование в сфере управляющих недвижимостью, станет ли оно обязательным и когда.

   Какая же польза от деятельности СРО УН простым гражданам, потребителям коммунальных услуг? Для наглядности рассмотрим два примера.

    В первом случае некое ООО, имеющее уставный фонд в размере 10000 рублей и существующее «само по себе», получает в свое ведомство многоквартирный дом. И одновременно – доступ к десяткам, а то и сотням тысяч рублей, перечисляемых ежемесячно жильцами в качестве платы за техобслуживание дома. Теперь мера ответственности управляющей компании многократно возрастает, по сути это стоимость многоквартирного дома. Но как она может покрыть эту ответственность, имея уставный капитал всего в 10000 рублей? Если вдруг в процессе деятельности этого ООО возникнут убытки, то покрыть их будет нечем. Да, по решению суда компанию объявят банкротом, привлекут к ответственности руководителя, но собственникам жилья от этого не легче. Их деньги никто им не вернет. Так что в данном случае риск велик.

   Рассмотрим другой пример, когда то же ООО является членом СРО УН. В данном случае действуют совершенно другие механизмы. Отметим, что обязательным условием вступления управляющей компании в СРО является уплата страховых взносов и взноса в компенсационный фонд. Если в силу каких-либо причин деятельность компании-члена СРО нанесла вред жизни, здоровью или имуществу потребителей или третьих лиц, и у данной организации отсутствуют средства на счете, то в возмещение вреда идет сначала страховка, а затем, если ее недостаточно для покрытия ущерба, в ход идут средства из компенсационного фонда. Впоследствии организация должна будет возместить СРО уплаченные средства. Если этого не произойдет, управляющая компания, чья деятельность повлекла за собой убытки, будет исключена из членов СРО и со временем вытеснится с рынка как утратившая репутацию.

   Кроме того, для всех управляющих компаний в составе СРО существует свод четких правил, стандартов, согласно которым они должны вести свою деятельность. Стандарты прописывают, каким образом управляющие компании должны оказывать услуги в рамках договора управления. Наши члены не идеальны. Но это те организации, которые осознанно ступили на этот путь и стараются вести свою работу добросовестно.

   Саморегулируемая организация в сфере управления недвижимостью проводит обучение своих членов, а для информирования потребителей со следующего года будет работать специализированный интернет-ресурс. На нем собственник сможет увидеть информацию о своей управляющей компании, о своем многоквартирном доме, о составе тарифа и многое другое.

   Немаловажной задачей является налаживание контактов с органами власти, как на местном, так и на федеральном уровне, чтобы вести конструктивный диалог. Ведь управляющим компаниям не нужна защита от потребителей, они вполне успешно сами могут наладить работу с собственниками. Гораздо важнее урегулировать их деятельность законодательно. Например, по одному решению арбитражного суда управляющая компания должна исполнять коммунальные услуги, а по другому решению того же суда – не должна. В итоге те ресурсоснабжающие организации, которые спекулируют на этом, хотят, чтобы управляющая компания была исполнителем коммунальных услуг. Ведь при этом легко списать все долги на эту компанию. Простой пример. Если управляющая компания является исполнителем коммунальных услуг, то по закону она должна купить, к примеру, воду у «Водоканала» за 100 рублей и продать потребителю за 100 рублей. Наценку делать она не имеет права. Помимо этого, она должна собрать с потребителей 100 рублей и отдать их «Водоканалу». Затраты по сбору платежей, как то: печать квитанций, зарплата сотрудникам – управляющая компания несет из собственных средств. Плюс долги за коммунальные услуги – ведь, как известно, многие потребители не оплачивают вовремя счета – тоже ложатся на плечи управляющей компании. Кроме того, компания должна вести работу по содержанию, ремонту домов, а сумма платежей за коммунальные услуги в разы выше, чем плата за содержание дома. Так что если управляющая компания становится исполнителем коммунальных услуг, то через 6-8 месяцев ее работы сумма платежей коммунальщикам составит 100% при недоплате потребителями 10%. По решению суда со счета управляющей компании может быть списана сумма коммунального долга, но в числе этих денег будут и суммы, уплаченные жильцами за тех. обслуживание и кап. ремонт дома. Выход из ситуации в изменении законодательства. Инициатором этого на сегодняшний день и являются саморегулируемые организации управляющих компаний в сфере недвижимости.

   Одной из проблем является и то, что нет четко сформулированных требований к оформлению договора управления. А это значит, что недобросовестная компания, ставящая цель нажиться сиюминутно, может ввести собственника в заблуждение, прельстя его неоправданной дешевизной услуг. Поэтому многие серьезные организации опасаются вкладывать деньги в содержание домов, опасаясь того, что жильцов «переманит» к себе такая сомнительная контора. Много трудностей из-за недопонимания со стороны органов местной власти. Например, местная власть устанавливает низкий тариф платы за содержание домов, которого оказывается недостаточно для нормальной работы УК, и попытки управляющей компании установить реальные расценки терпят неудачу. Не всегда власти идут навстречу управляющим компаниям и редко содействуют им в работе. И, к сожалению, нет  представительств управляющих компаний в органах власти ни на местном, ни на федеральном уровне.

   Все мы являемся потребителями тех или иных услуг и знаем, куда жаловаться в случае некачественного их предоставления, знаем, что существует отдел по защите прав потребителей и другие подобные инстанции. Но, к  сожалению, в отношении жилищного права люди абсолютно безграмотны. Из-за того, что средства массовой информации не просвещают должным образом людей в области жилищного права, формируется перекос. То есть, некий руководитель управляющей организации думает, что нормативно-правовые акты в сфере ЖКХ известны только ему и его сотрудникам, а потребители не знают его, и находит возможность вести свою деятельность так, как выгодно компании, а не так, как велит закон. Сегодня можно «идти налево», можно «идти направо», а можно «идти прямо». Чтобы идти прямо, то есть вести деятельность должным образом, рынок услуг в сфере ЖКХ должен формировать потребитель. Ведь видя просроченный товар в магазине, мы жалуемся, в парикмахерской знаем, сколько и за что платим, а в управляющую компанию приходим только с возгласами о том, что все там воры и негодяи. Конструктивно вести диалог там мы не можем. А управляющая компания может конструктивно общаться, но не хочет, потому как знает: договор на управление недвижимостью составлен так, как выгодно компании и все претензии потребителя останутся без ответа. Поэтому деятельность СРО УН нацелена на то, чтобы и потребителя просветить в этом плане, и управляющую компанию сделать еще умнее, потому что практика показывает, что только в 60% случаев руководители управляющих компаний имеют какие-то базовые знания. Наше законодательство меняется такими темпами, что неподготовленному специалисту уследить за этими изменениями очень сложно. Поэтому задача СРО УН сделать так, чтобы вся информация была оперативно и объективно доведена и до потребителей, и до управляющих компаний.

   В области образования мы идем на то, чтобы бесплатно обучить или привлечь на различные мероприятия муниципальных служащих, делаем скидки на обучающие программы управляющим компаниям. Налажен контакт с Московской школой бизнеса. Совместно с ними мы разрабатываем оптимальные по информативности и по цене учебные программы для управляющих компаний. Цель -  не только просветить их в сфере законодательства, но и показать возможности построения успешного бизнеса в сфере ЖКХ.

   Наша задача также в том, чтобы на уровне муниципалитетов сформировалось мнение, что саморегулируемая организация управляющих компаний в сфере недвижимости – это та организация, которая готова к конструктивному диалогу, которая готова отстаивать интересы не только управляющих компаний, но и собственников. Ведь когда мы не пускаем недобросовестные компании на рынок, когда мы их исключаем за то, что они не придерживаются стандартов, мы действуем в интересах потребителя, так как опасаемся, что качество услуг будет недостойным.

  Вся работа ведется нами за счет членских взносов. Но наша организация создана не как инструмент привлечения финансов, а как инструмент лоббизма. Когда мы заявляем, что говорим о проблемах от имени 89 членов, которые управляют 25 миллионами квадратных метров недвижимости и действуют на территории 5 субъектов Российской Федерации, то это серьезно.

  Каждый момент: и законодательство, и образование, и просвещение собственников, и создание единого информационного поля, и то, как мы себя позиционируем, а также взаимодействие СРО с разными структурами – играет свою роль в успешном проведении реформы ЖКХ.

Автор: Яна Астафьева