Грозящий налог на недвижимость и как с ним бороться
Единый налог на недвижимость (ЕНН)23.12.2011
1. Сумма длин катетов больше длины гипотенузы, но они разного качества.
Единый налог на недвижимость (ЕНН) и налог на единый объект недвижимости (ЕОН) так же отличаются друг от друга, как налог на земельный участок отличается от налога на постройку.
Когда вы встречаете фразу об едином налоге на недвижимость, ЕНН, речь идёт о простом арифметическом суммировании налогов: налог на землю суммируется с налогом на постройку. Это то же самое, когда налог на жилой дом как постройку суммируется с налогом на квартиры в этом доме, или когда налог на квартиру суммируется с налогом на "общее имущество дома" и с налогом на землю. Добавьте к этой сумме ещё налог и на долю в праве на общее имущество - и получите полное представление о ЕНН.
Если же речь идет о налоге на единый объект недвижимости, ЕОН, то речь идет о налоге на кадастровую единицу конкретного кадастра.
В кадастре земельной собственности единицей является земельный участок в границах права собственности, а в кадастре землепользований единицей является участок в границах права пользования (гражданский кадастр) или использования (хозяйственный кадастр). Такой участок в границах конкретного определяющего права (собственность, пользование, владение, аренда), вместе с правами и постройками на нём, рассматривается как единая вещь, неделимая по назначению (ст. 133 ГК РФ). Делимость по иным параметрам, в т.ч. по физическим свойствам не только не исключается, но объективно существует и учитывается как показатель в других системах и других кадастрах.
Постройки на таком участке нельзя оценить отдельно или продать отдельно от участка (до раздела в натуре), но можно оценить и/или продать как выделенную в натуре долю в праве собственности на общее имущество.
В кадастре строений кадастровой единицей является строение или несколько строений как целое, связанное общим хозяйственным назначением. Участок на определенном праве, или на совокупности вещных прав, сформированный и зарегистрированный для обслуживания такой единой совокупности строений, является принадлежностью всей совокупности строений. Участок, как принадлежность строений в составе единого объекта недвижимости, как и любое строение на участке, отдельно не оцениваются и не могут продаваться отдельно друг от друга (до раздела), но могут оцениваться и продаваться как выделенная в натуре доля в праве собственности на ЕОН.
Можно сказать к примеру, что при наличии самолета, гаража для него и участка для гаража, сумма налогов на самолет, на гараж и на участок и будет ЕНН.
Соответственно, если оценить и обложить налогом опцион в составе "самолет-гараж-участок", то будем иметь ЕОН.
Если в составе опциона две вещи, например дом и участок, то вариантов налогообложения будет 4.
Если в составе опциона буте три вещи, то вариантов налогообложения будет восемь.
Соответственно, если в составе опциона будет n вещей, то вариантов налогообложения будет 2n (два в степени n).
Понятно, что величина ЕНН больше или равна налогу на ЕОН.
2. На основании каких документов начисляются налоги на недвижимость.
Понятно, что если налогом облагать каждый "кирпич", т.е. элемент, понимаемый законодателем как "неделимый" по какому-то определяющему признаку, то сложность ЕНН объекта из простой суммы "кирпичей" возрастает прямопропорционально числу "кирпичей".
Понятно и то, что если бы налогом облагался ЕОН, то забот у ФНС было гораздо меньше, в порядке квадратичной зависимости.
3. Какой информацией наполняется будущий ГКН?
Создаваемый с 2008 года Государственный кадастр недвижимости (ГКН, вместо ранее создаваемого, с 1992 г. по 2008 г., Земельного кадастра) предполагается наполнить информацией о земельных участков и о строениях.
Информация об участках берётся из несостоявшегося Земельного кадастра, а также по данным землеустроительных организаций (с 2011 г. переименованных в кадастровых инженеров, КИ), а информация о строениях берётся из служебных документов БТИ, в первую очередь из Технических паспортов на строения и сооружения.
О непотребном качестве кадастровой информации о земельных участках, в т.ч. о кадастровой стоимости, не слышал разве что только Чебурашка, да и то потому, что слишком увлечён достоинствами своего слухового аппарата.
Качество информации о земельных участках можно сравнить с ведром грязной воды: каждая капелька-участок вроде бы вполне качественная и съедобно-питьевая, а все вместе образуют помои, пригодные разве что только для полива чего-то растущего, типа Единого госреестра налогоплательщиков (ЕГРН).
Беда в том, что идеологи ЗК РФ и ГКН хорошо забыли главный принцип кадастрового учёта (от целого - к части, от карты к участку), и пошли обратным путём, от отдельных участков - к сшивке лоскутного одеяла неопределённого целевого назначения. Более того, вместо целых лоскутов-участков стали использовать лоскуты с прорехами, с заплатами и лохматыми краями, а также из резины и прочих надувных материалов.
Бесцельность, умноженная на эти две беды (нарушение принципа от целого к части и отсутствие кадастровой единицы), заведомо лишили ЗК РФ и заменивший его ГКН перспектив на создание и эффективное использования. Информация о строениях и сооружениях включается в будущий ГКН из служебных документов БТИ (Технических паспортов), именуемых в МЭР РФ не иначе как "Архивы БТИ, находящиеся в федеральной собственности".
Во времена СССР технические паспорта на строения и сооружения составлялись специалистами БТИ на вводимые в эксплуатацию здания и сооружения гражданского назначения, а в последующем обновлялись путём периодического обследования один раз в пять лет, т.е. считались актуальными и достоверными в периоды между последовательными пятилетними обследованиями. Технические паспорта на промышленные здания и сооружения (за исключением объектов сферы ЖКХ) БТИ не составляли до начала приватизации, а в период приватизации паспорта на промобъекты и линейные объекты составлялись бессистемно и в отсутствии стандартов на проведение техинвентаризации.
Начало перестройки, последующая приватизация и строительство в новых условиях положили конец плановым техническим обследованиям (один раз в пять лет). В период с 1992 г. по 2004 г. паспорта составлялись только на новостройки, а плановые периодические проверки в натуре стали редкостью. В период с 2004 по 2011, под флагом борьбы с бюрократией, и в надежде на скорое создание ГКН за счёт информации, имеющейся в БТИ, и деятельности кадастровых инженеров, правительство РФ сделало всё для того, чтобы прекратить техническую инвентаризацию не только строений находящихся в эксплуатации, но и системную техническую инвентаризации новостроек. Были приняты постановления по отмене главных принципов технического и государственного учёта жилищного фонда, а также постановления по прекращению обязательной системной технической инвентаризации даже вводимых в эксплуатацию жилых домов.
То, что институт БТИ до сих пор ещё действует и востребован, а проведение технической инвентаризации строений и сооружений ещё продолжается вопреки всем усилиям федеральных органов, объясняется двумя причинами:
- во первых, общественной потребностью в результатах деятельности БТИ: заказы граждан и юридических лиц хоть и снизились, но стабилизировались на уровне общественной потребности;
- и во вторых, махровой бюрократичностью и многочисленностью институтов порожденных на смену БТИ, а также непригодностью создаваемого ГКН для решения конкретных задач.
Если вы видите в сказанном преувеличения, то спросите мнение любого руководителя или квалифицированного специалиста БТИ РФ, проработавшего в системе хотя бы лет пять.
Иными словами, информация содержащаяся в документах БТИ созданных более 5 лет назад не может рассматриваться как значимая до тех пор, пока специалист БТИ, по результатам выхода в натуру, не внесёт в неё возникшие изменения.
Смысл сказанного в том, что информация о земельных участках (лоскутах одеяла) не образует кадастровой карты (земельного кадастра), а информация о строениях, скопированная представителями Росреестра из служебных документов местных БТИ без проверки соответствия в натуре и без удостоверения достоверности подписями руководителя и специалистов местного БТИ, не может быть основанием для расчёта налога на недвижимость.
Теперь представьте, что произойдёт, когда рыночный оценщик, без выхода в натуру, действуя по бесконтрольным методикам кадастровой оценки в направлении повышения, оценит содержимое параллельного ряда вёдер информации, полученной от Росреестра для определения кадастровой стоимости.
Какой бы ни был оценщик, какова бы ни была информация, какова бы ни была методика оценки - ровным счётом не имеет никакого значения, ибо принцип оценки известен, а именно - реакция налогоплательщика.
Но то, что результат будет завышен - нет никакого сомнения:
- во первых, снизить можно всегда, а повысить заниженную утверждённую оценку практически невозможно;
- во вторых, оценщик работает сдельно: чем выше оценка - тем больше оплата;
- в третьих, руководитель региона с удовольствием снизит оценку, чтобы показать свою заботу о налогоплательщиках. Соответственно, руководство муниципалитета, не видя в налоге на недвижимость надёжного источника с хорошим дебетом (масса льготников и масса забот), тоже с лёгкостью снизит процентную ставку.
Вопрос в том, кто будет виноват в завышении оценки и кого винить в том, что налогоплательщики взбунтовались, а добрые руководители региона и муниципалитетов, в поисках истины, вынуждены были снижать оценку.
- методики не обвинишь: за ними стоит федеральный МЭР РФ, рассыпающий блага и неблага;
- оценщиков винить тоже без суда нельзя, т.к. отчёт проверен в СРО;
- информация о земле, на основании которой проведена оценка участка, не может быть некачественной, так как проверена и принята Федеральным органом (РР и ЗКП).
Остается один виновный, а именно тот, который дал информацию о постройках, т.е. БТИ.
То, что БТИ не подтверждало качество информации о строениях, и не сдавало её никому под роспись или под заказ, и даже возражало против её оцифровки третьими лицами для использования в непонятных целях, никого не интересует: информация взята в БТИ - и этим всё сказано.
Понесет-ли ответственность БТИ? Едва ли. Или накажут для вида. Не для вида накажут только неугодного начальника.
Значительно хуже другое: под удар будет поставлена работа всего коллектива БТИ, а также имидж БТИ РФ как института. Такого рода беспочвенные обвинения, накапливаясь во времени, создают искусственное основание для помыкания БТИ как дворовой службой, годной только для побегушек и для заноса хвостов. Молчание БТИ, равно как и попытки оправдаться в невиновности, только усугубят дело.
Комментарии: